Bölüm 10 / 11
Kentsel dönüşümde kiracı ve malik hakları
6306 sayılı Kanun'da malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi aynı şeyi almaz; kim olduğunuz ve binada ne kadar süredir yaşadığınız belirleyici olur. Bu bölüm rolleri, bir yıl kuralını ve sözleşmelerde nelere bakmanız gerektiğini sade biçimde anlatır.
Son güncelleme: 1 Kasım 2026
Kısaca
- Malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi Kanun'da farklı konumdadır; teklifler ve yardımlar bu konuma göre değişir.
- Binada en az bir yıl yaşamış ya da iş yeri bulundurmuş kiracılara ve hak sahiplerine konut, iş yeri, arsa, kredi veya konut belgesi önerilebilir; bu bir imkândır, otomatik hak değildir.
- Yeni daire için belirlenen süre içinde devralma yapılmazsa hak sona erebilir.
- Kanun kapsamındaki bir idari işleme karşı dava açma süresi, tebliğden itibaren 30 gündür.
Kanun kimleri birbirinden ayırıyor?
Kanun, binadaki konumunuza göre üç grup tanır. Malik, taşınmazda payı olan kişidir. Kiracı, kira sözleşmesiyle bir daireyi ya da iş yerini kullanandır. Sınırlı ayni hak sahibi ise mülkiyeti olmayan ama taşınmaz üzerinde sınırlı bir hakkı bulunan kişidir.
Hangi gruba girdiğinizi belgeleriniz gösterir. Emin değilseniz tapu kaydınızı ve sözleşmelerinizi bir avukata gösterin. Ortaklar arasındaki kararlarda çoğunluk, paydaşların hisseleri oranında hesaplanır. Hangi gruptan olursanız olun, süreci takip etmek ve kendi konumunuzu belgelemek en çok sizin işinizdir.
Bir yıl kuralı ne anlama geliyor?
Kanun'un 6. maddesi, binada en az bir yıl oturmuş ya da iş yeri bulundurmuş kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine de bazı tekliflerin yapılabileceğini söyler. Bu yüzden binadaki ikamet ya da iş yeri süresini gösteren belgeleri, örneğin kira sözleşmesini ve ödeme kayıtlarını saklamak işe yarar.
Bir yıldan kısa süredir binada olan kiracıların durumu için İdare'den yazılı bilgi isteyin. Sürenin nasıl hesaplanacağı ve hangi belgeyle gösterileceği konusunda tahmin yürütmeyin.
Hangi seçenekler önerilebilir?
Kanun'a göre malikler ile bir yıl şartını karşılayan kiracılar ve hak sahipleri için aşağıdakilerden biri ya da birkaçı önerilebilir. Buradaki kilit sözcük önerilebilir: bunlar kendiliğinden doğan bir hak değil, süreçte sunulabilen imkânlardır.
Anlaşmayla tahliye edilen binalarda geçici konut ya da iş yeri, kira yardımı ve yapım yardımı da verilebilir. Tutarlar Kanun'da yazmaz ve zamanla değişir; güncel durum için yardımlar bölümüne ve resmî kurumlara bakın.
- Konut
- İş yeri
- Arsa
- Dönüşüm hesabından kredi
- Konut belgesi
Hak sahipliği ve devir süresi nasıl işler?
Yeni dairelerin türünü ve büyüklüğünü Başkanlık belirler. Hak sahipliği, eski taşınmazın değeri ile yeni dairenin değeri göz önüne alınarak ortaya çıkar. Yeni dairenin eskisiyle birebir aynı olacağını varsaymayın.
Hak sahibi daireyi belirlenen süre içinde devralmazsa hakkı sona erer; eski taşınmazın güncellenmiş değeri vadeli bir hesaba konur. Bildirim geldiğinde sürenin başlangıç ve bitiş tarihini not edin, e-Devlet ve e-posta kutunuzu düzenli kontrol edin. Uzun süre şehir dışında olacaksanız, bildirimleri sizin adınıza kimin takip edeceğini önceden belirleyin.
Sözleşmelerde nelere bakmalısınız?
Kira sözleşmenizin ne zaman biteceği ve ihbar süresi sözleşmenizin hükümlerine bağlıdır. Bu konuda kesin bir sonuç çıkarmadan önce sözleşmeyi bir avukata gösterin.
Malikler için müteahhitle yapılan sözleşme daha da önemlidir. Aşağıdaki başlıklar yazılı ve açık olmalıdır.
- Kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı gibi model ve paylar
- Teslim tarihi ve gecikme hâlinde ne olacağı
- Müteahhidin bina tamamlama sigortası ya da Başkanlık'ça belirlenen diğer teminatı
- Bir yıl içinde inşaat başlamazsa veya altı ay boyunca işçi ve ekipman bulunmazsa sözleşmenin sona erdirilmesi
Ne zaman avukata, nereye başvurmalısınız?
Kanun kapsamındaki bir idari işlem aleyhinize sonuç doğuruyorsa idare mahkemesinde dava açma süresi tebliğden itibaren 30 gündür. Bildirimler binaya asılabilir, e-Devlet üzerinden gönderilebilir ve muhtarlıkta ilan edilebilir; bu yüzden hepsini takip edin.
Bu bölüm genel bilgidir, hukuki danışmanlık değildir. Güncel uygulama için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na ya da Bakanlığa, İdare'ye (belediyeye) ve gerekirse bir avukata danışın.
Durumunuza özel yol haritası
Dört soruyla hangi adımda olduğunuzu, neleri hazırlamanız gerektiğini ve eşya planınızı görün.
Eşyalar için yer mi lazım?
Kilitli odaların boyutlarını ve fiyatlarını görün ya da ücretsiz keşif isteyin.
Sık sorulanlar
Kiracıysam kentsel dönüşümde otomatik olarak daire alır mıyım?
Hayır. Kanun, binada en az bir yıl yaşamış ya da iş yeri bulundurmuş kiracılara bazı seçeneklerin önerilebileceğini söyler. Teklifin içeriği ve koşulları süreç içinde belirlenir.
Bir yıldan kısa süredir oturuyorsam ne yapmalıyım?
Bir yıl şartı Kanun'da açıkça geçer. Kısa süredir bulunan kiracının durumunu kira sözleşmesine ve İdare'nin açıklamasına göre değerlendirmek gerekir; İdare'ye yazılı sorun ya da avukata danışın.
Kentsel dönüşüm kira sözleşmemi sona erdirir mi?
Bu, sözleşmenizin hükümlerine ve ihbar sürelerine bağlıdır. Bu rehber kesin bir yanıt vermez; sözleşmeyi bir avukata gösterin.
Bir işleme karşı ne kadar sürem var?
Kanun kapsamındaki bir idari işlemin tebliğinden itibaren idare mahkemesinde dava açmak için 30 gün vardır. Riskli yapı tespitine itiraz süresi ise ayrıdır ve 15 gündür.
Bu rehber genel bilgilendirmedir, hukuki danışmanlık değildir. Kendi durumunuz için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na, belediyenize ya da bir avukata danışın.