Kentsel dönüşüm süreci adım adım

Süreç sekiz aşamada nasıl ilerler?

Kanun anlaşmayı esas alır, ancak anlaşma sağlanamazsa belirli süreler devreye girer. Aşağıdaki sıra genel bir çerçevedir; her binanın seyri farklı olabilir.

• 1. Tespit: binanın riskli yapı olup olmadığı belirlenir.
• 2. Tapu notu: sonuç tapuya işlenir ve duyurulur.
• 3. Malikler kararı: yeniden yapım, kat karşılığı gibi seçenekler oylanır.
• 4. Anlaşma ya da hisse satışı: karara katılmayanların payları için süreç işler.
• 5. Tahliye: bina insanlardan ve eşyalardan boşaltılır.
• 6. Yıkım: bina yıktırılır.
• 7. İnşaat: müteahhit yeni binayı yapar.
• 8. Teslim: hak sahipleri yeni dairelerini devralır.

1. ve 2. aşama: Tespit ve tapu notu

Tespiti önce malikler kendi giderleriyle, Başkanlığın yetkilendirdiği bir kuruluşa yaptırır; kurum da kendiliğinden yapabilir. Sonuca 15 gün içinde itiraz edilebilir, riskli yapı ise en geç 10 iş günü içinde tapuya bildirilir.

Sizden beklenen, raporu ve duyuruları kaçırmamak ve itiraz süresini takip etmektir. Ayrıntılar için rehberin riskli yapı bölümüne bakabilirsiniz.

Bu aşamada bina sakinleri olarak önce raporun bir kopyasını tüm maliklerle paylaşmak, sonra da bir sonraki adımı birlikte konuşmak iyi bir başlangıç olur.

3. ve 4. aşama: Karar, anlaşma ve hisse satışı

Malikler yeniden yapım, parsel birleştirme, pay satışı, kat karşılığı veya gelir paylaşımı gibi konularda hisseleri oranında salt çoğunlukla karar verir. Eskiden aranan en az üçte iki çoğunluk, 2023'te yapılan değişiklikle salt çoğunluğa indirildi.

Karara katılmayan maliklere karar ve teklif noterle veya muhtarlıkta 15 günlük ilanla bildirilir. Teklif 15 gün içinde incelenmez ya da kabul edilmezse payları, uzlaşan maliklere ihaleyle satılır. Boşalmış arsada 30 gün içinde salt çoğunlukla anlaşma olmazsa acele kamulaştırma gündeme gelebilir.

Sizden beklenen, bildirimleri takip etmek ve teklifi zamanında değerlendirmektir. Pay satışında alıcı, tapuya elektronik bildirim adresi vermek zorundadır; bu ayrıntıları malikler arası anlaşma bölümünde bulabilirsiniz.

5. ve 6. aşama: Tahliye ve yıkım

Anlaşmayla boşaltılan binalarda malikler, kiracılar ve orada oturan sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya iş yeri, kira yardımı ve yapım yardımı verilebilir. Bunlar verilebilecek destekler olup otomatik hak değildir; tutarlar Kanun'da yazmaz ve zamanla değişir.

Maliklere binayı yıktırmaları için en fazla 90 günlük süre tanınır. Bu süre içinde yıkım yapılmazsa idare yıkım yapacağını duyurur, yine yapılmazsa bina insanlardan ve eşyalardan boşaltılıp yıkılır; masraflar hisseleri oranında maliklerden alınır. Gerekirse tahliye polis desteğiyle yapılabilir.

Sizden beklenen, taşınmayı bu sürenin dolmasını beklemeden planlamaktır. Tahliye ve yıkım bölümü bunun için pratik bir takvim önerir.

7. ve 8. aşama: İnşaat ve teslim

Müteahhit, yapı ruhsatından önce bina tamamlama sigortası yaptırmak ya da Başkanlığın belirlediği başka teminatları vermek zorundadır. Sözleşmede teslim tarihi, kat karşılığı veya gelir paylaşımı gibi koşullar açıkça yazılmalıdır.

İnşaat süresi Kanun'da belirtilmez; sözleşmeye, ruhsata ve müteahhide bağlıdır. İnşaat bir yıl içinde başlamazsa ya da en az altı ay boyunca ekip ve ekipman çalışmazsa malikler salt çoğunlukla sözleşmeyi feshetmeye karar verebilir.

Yeni dairelerin türünü ve büyüklüğünü Başkanlık belirler; hak sahipliği eski taşınmazın değerine ve yeni dairenin değerine göre oluşur. Hak sahibi daireyi belirlenen sürede devralmazsa hakkı sona erer.

Hangi aşamada neye hazırlanmalı?

Her aşamanın belgeleri ve bildirimleri vardır; hepsini tek bir dosyada saklamak ilerleyen aşamalarda işinizi kolaylaştırır. Evrak ve kontrol listesi bölümü bu konuda ayrıntı verir.

Bu sayfa genel bilgi içerir ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kendi durumunuz için Kentsel Dönüşüm Başkanlığına, belediyedeki İdare birimine ya da bir avukata danışın.

Her aşamanın sonunda kendinize şu soruyu sormak işe yarar: bir sonraki adım için hangi bildirimi bekliyorum, hangi süre işliyor ve kimden bilgi alabilirim?

Eşyalarınızın inşaat boyunca nerede bekleyeceği de bu planın parçasıdır; bunu depolama bölümünde ele alıyoruz.