Malikler arası anlaşma: karar nasıl alınır, süreler nasıl işler?

Anlaşma süreçte neden bu kadar belirleyici?

6306 sayılı Kanun'un çıkış noktası, malikler ve idare arasında uzlaşmadır. Kira yardımı ve yapım yardımı gibi imkânlar da anlaşmayla tahliye edilen binalar için söz konusu olabilir. Bu yüzden binadaki herkesin neyin kararlaştırıldığını aynı belge üzerinden görmesi, sürecin sağlam başlamasına yardım eder.

Toplantıdan önce tespit raporunu, hisse oranlarını ve tapudaki beyanları birlikte incelemek iyi bir hazırlıktır. Raporun nasıl okunacağı ve sürecin sırası rehberin diğer bölümlerinde ayrıca anlatılıyor.

Salt çoğunluk nasıl işliyor?

Yeniden yapım, parsellerin birleştirilmesi, hisse satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi konularda karar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır. Oylamada tapudaki hisse oranları esas alınır.

Kanun değişikliğinden önce en az üçte iki çoğunluk aranıyordu; 7471 sayılı Kanun'la bu ölçü basit çoğunluğa indirildi. Eski kuralı anlatan yazılar bu nedenle güncel olmayabilir.

• Yeniden yapım
• Parsellerin birleştirilmesi
• Hisse satışı
• Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı

Anlaşmayı kabul etmeyen paydaşa ne olur?

Karar ve teklif, anlaşmayı kabul etmeyen maliklere noter aracılığıyla ya da muhtarlıkta 15 gün süreyle yapılan ilanla bildirilir. Teklif bildirimden itibaren 15 gün içinde incelenmez veya kabul edilmezse, bu paydaşın hisseleri anlaşan maliklere açık artırmayla satılır.

Satış bedeli, takdir edilen değerden az olamaz. Alıcı çıkmazsa Başkanlık, idare veya TOKİ bölgelerde hisseleri satın alabilir; riskli yapıda ise satış, hisseler anlaşan maliklere ya da anlaşmayı kabul eden üçüncü kişilere geçene kadar tekrarlanır. Hisse alan kişi tapu müdürlüğüne elektronik bildirim adresi vermek zorundadır.

Bildirim eline geçen malik için süreleri takip etmek önemlidir. İdari bir işleme karşı idare mahkemesinde 30 gün içinde dava açılabildiği de unutulmamalıdır.

Yıkımdan sonraki 30 gün neyi değiştirir?

Bina yıkıldıktan sonra boşalan arsanın maliklerine bildirim yapılır. Süre bildirimle işlemeye başladığı için bildirim tarihini not etmek önemlidir. Bildirimden itibaren 30 gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa, gerçek kişilerin ve özel şirketlerin taşınmazları için acele kamulaştırma yoluna gidilebilir.

Anlaşmayı yıkımdan önce olgunlaştırmak, bu 30 günlük süre içinde acele etmekten çok daha rahat bir yoldur. Acele kamulaştırmanın ayrıntıları için Başkanlığa veya bir avukata danışmak gerekir.

Müteahhit sözleşmesinde nelere bakılmalı?

Kat karşılığı mı, hasılat paylaşımı mı olduğu sözleşmede açıkça yazmalıdır. İnşaatın ne zaman başlayıp ne kadar süreceği sözleşmeye, ruhsata ve müteahhide bağlıdır; Kanun'da sabit bir inşaat süresi yoktur. Sözleşmeyi imzalamadan önce her maddeyi tüm paydaşlarla birlikte okumak ve anlaşılmayan yerleri yazılı olarak sormak yararlıdır.

Müteahhit, yapı ruhsatından önce bina tamamlama sigortası yaptırmak veya Başkanlığın belirlediği başka teminatları vermek zorundadır. Belgenin bir örneğini istemek yerinde olur.

Anlaşmadan sonra müteahhit kaynaklı nedenlerle bir yıl içinde inşaata başlanamazsa ya da inşaat durup en az altı ay boyunca ekip ve ekipman çalışmazsa, malikler salt çoğunlukla sözleşmeleri sona erdirmeye karar verebilir. Başkanlık inceleme yapar ve müteahhidi 30 gün süreyle uyarır; müteahhidin önceden ödediği kira yardımı maliklerden geri istenemez.

• Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı düzeni
• Teslim tarihi ve gecikmede neler olacağı
• Bina tamamlama sigortası ya da başka teminat
• Fesih koşulları
• Yeni dairelerin tipi ve büyüklüğü

Nereye danışılır?

Bu bölüm genel bilgidir ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kendi binanızdaki karar, süre ve sözleşme için Kentsel Dönüşüm Başkanlığına, bağlı olduğunuz belediyeye ya da bir avukata başvurun.

Anlaşma sağlandıktan sonra taşınma tarihi netleşir; eşyaların nerede bekleyeceğini önceden düşünmek de bu aşamada işe yarar. Bu konu rehberin ayrı bir bölümünde ele alınıyor.